中國房價和利率走勢應該同步
騰訊財經特約自媒體 Victor Liu-劉磊 中國外國專傢局專傢資質 劉磊
美聯儲升息, 美元貌似強勢回歸; 短短14天造成阿根廷貨幣一度貶值40%；巴西和墨西哥貨幣如履薄冰，經濟搖擺預墜；無獨有偶， 日本貨幣寬松策略在安倍經濟學“綁架”之下隻能一路走下去,自身深陷經濟滯脹的泥潭。與此同時，中國的降息和降準預期也給樓市一個強針劑， 卻不曾想給股市的助力更大——更多熱錢進入股市; 本來期待進入樓市的托市資金和改善性購房的持幣資金一部分流入到股市,另外一部分進行瞭離岸資產的多元化配置；在資金分流情況下難免對樓市和房價產生釜底抽薪的結果。地區樓市分化愈發嚴重，調控愈發難統籌協調和和發揮綜合效力。
2016房貸利率最低銀行信貸年息通縮風險和通脹危機並存！
股市、樓市風險均來自同一種原因，就是企業的經營環境越發艱難，競爭環境越發艱巨，導致企業傢做實業的興趣點降低，投機和賺取短期差價思想占主導；一方面CPI一路走低、通縮預期增強；另外一方面，人民幣的絕對購買力在美元主導的交易平臺上進一步降低，物價指數上升，居民的消費意願降低，內需消費低迷； 這種逆市場的表現特征會在2016年更加凸顯。 高房價影響的不僅僅是城市的繁榮，甚至會將一個城市帶向衰退! 房地產作為不動產吸附瞭本來可以擴大的消費需求，另外一方面房子的變現能力削弱， 讓國民財富進一步固態化； 因此房價不應該作為國民評判財富增加與否的依據，也不應成為大傢討論市場好壞的唯一標準。
自有房比率與國傢幸福指數相反！
中國經濟在過去十多年裡為什麼快速增長？因為老百姓的身後有通脹在追趕。中國的廣義貨幣M2總量在1999年末的時候隻有12萬億，到瞭目前已經超過120萬億。15年增長瞭10倍，遠遠超過經濟增長速度。所以在很多年份裡，老百姓是帶著對通脹的恐懼搶購房子。在西方發達國傢，相當一部分國民終身不購買房子：歐洲經濟最發達的德國，自有房比率隻有38%，100個德國人，62個人終身隻租房。英國的自住房比率也隻有42%；美國加州的經濟最好，而自有房比率在美國也是最低的，隻有38.5%。綜合評判來看，經濟越發達，自有住房的比例反而更低（越發達，本國養老和保險、社會保障機制越健全和完善，房產保障功能就越發退化，僅僅滿足居住而已）。 而在國內，隻要經濟能力允許，大傢不僅要買第一套房，還要買第二套、第三套，甚至更多。即便是空置率已經很高瞭，住房供應已經過剩瞭，租金回報率還不如銀行存款收益瞭，為什麼要買這麼多房子呢？歸根結底是因為：大傢都寄希望於儲備更多房產作為抵禦風險的工具罷瞭。殊不知，當大傢手上都剩下多套房子而沒有現金儲備的時候，風險也就應運而生瞭。
購屋貸款試算
人民幣貶值更符合企業發展！
從去年利用外資的數據中發現：日本對華投資在2014年大幅減少39%，美國大幅減少瞭21%，歐盟減少瞭5.3%，東盟減少瞭23.8%，增加的隻有香港、韓國等有限的國傢和地區。其中美國、歐盟和日本減少的更多的是實業投資，企業資本在戰略轉移。因此，在中國的內需消費還無法替代投資和出口之前，人民幣的貶值更能解救中國經濟發展於水火之中。中國外匯投資研究院院長譚雅玲在曾經采訪中說：人民幣的貶值更符合當下經濟走勢；而這種走勢，又與中國當下的房價和樓市預期相匹配。兩者的間接關系相互作用如下分析：
一方面，經濟下行風險、GDP創中國24年新低；在內需無法全面拉動經濟的情況下，仍需要通過出口和投資來引導經濟方向。而人民幣匯率走低恰恰可以促進出口。而貸款利率下降，可以進一步緩解大中企業的融資利率和節省利息支出，緩解現金流壓力。
另外一方面，去庫存和保證廉租房建設成為未來地產市場的主旋律；因此，即便70個大中城市房價的同比數量增加瞭，也依然無法讓房價和樓市發生實質性立竿見影的持續反彈。隨著政策鼓勵發展商降房價來快速去庫存，及激勵農業人口城鎮化來加快人口向中小城市匯聚， 資本在市場實際運行中向去庫存迫切的、中低價位的三四線城市靠攏，必然拉低瞭成交整體價格。就可能出現利率下降、房價也下行的同步結果瞭。
綜上所述， 人民幣貶值本身不可怕（甚至利於經濟復蘇和出口行業擴張），通縮和通脹僅是經濟運行中的貨幣購買力變化的特征而已；而國民對於現象的盲目解讀、過分解讀或者僅以房價漲跌來判斷經濟好壞，市場獲利與否的依據才是最可怕的（無知者無畏和謹小慎微都不可取）。中國古語說得好：“兵來將擋，水來土掩”。做好市場預判，未雨綢繆，才能在經濟運行的不同周期長期存在下去。企業如此，個人投資和財富變化也一樣。
文章來源：“Victor Liu-劉磊”微信公眾號，騰訊財經已取得授權，再次轉載需得到原公眾號授權
免責聲明：本文來自騰訊新聞客戶端自媒體，不代表騰訊新聞的觀點和立場
正文已結束，您可以按alt+4進行評論
新聞來源http://finance.qq.com/a/20151224/040651.htm
留言列表
